新“国四条”可望扭转房价调控被动局面

【资讯百科在线助读】　　中评社北京（2010）4月18日电／4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议评估了1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布以来，全国房地产市场的变化情况。将近期房价过快上涨的原因归结为既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。据此，会议对未来房地产调控政策措施的主基调是两个“更为”：必须采取“更为严格、更为有力”的措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨，并且提出了包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管等四项具体的措施，即新“国四条”（以别于2009年12月14日国务院常务会议提出的旧“国四条”）。　　东方早报发表经济学博士马光远文章表示，剖析这四条举措，和以前的一系列调控政策比较，无论是在力度、针对性，还是具体的操作性上，不仅突出了打击投机炒房等重点目标，更重要的是，针对每一项具体的政策，都提出了具体的操作和处罚意见。如果说之前的调控政策属于全面治理的话，新的“国四条”则追求的是突出重点，精准打击，通过差别化的土地、信贷和税收政策，精准打击投资投机行为，使得政策更具有针对性，政策的亮点和力度可谓空前。具体而言：　　其一，应用差别化的金融和税收政策，抑制包括投机炒房在内的不合理的需求。比如，在信贷政策上实行坚决的去“杠杆化”，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这种累进的信贷政策自1998年以来，是最为严格的，而且授权地方政府可以采取临时性措施，限制各种名目的炒房和投机性购房。而在税收政策上，虽然没有提出具体的举措，但政策的意图已经非常明显，依然是通过差别化的税收政策，引导个人住房消费、调节个人房产收益，这方面，政策的选项可以是暴利税，可以是房产税，也可以通过特别消费税等进行调节，相信国家税务总局很快会有操作性的意见出台。　　其二，治理土地市场的乱象，通过差别化的土地政策，保障土地供应，避免人为地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，结合4月15日国土资源部召开的今年全国住房供地情况的新闻发布会，主要措施有：一是土地供应增量大幅增加，2010年度住房用地计划为18万公顷，远高于去年的76461公顷，而其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，这里需要强调说明的是，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量，也就是说，从增量上土地不稀缺。二是实行差别化的土地供应，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。三是提出了土地招拍挂的改进的方向，提出要探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。　　其三，保障性住房建设规模远远多于政府工作报告提出的指标。“两会”工作报告，政府提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，新的“国四条”则突出在保障房建设方面的“加快”，要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套。　　其四，在市场监管方面，对于炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为提出了具体的惩罚措施。从去年的情况看，正是因为炒地、捂盘惜售和近期哄抬房价等行为，造成了恐慌性的购买，而尽管政策三令五申，但并没有对开发企业有实质性的处罚的举措。新“国四条”提出要对有这些行为的开发商限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款，对囤积房源、哄抬房价等行为性质恶劣的，依法取消房地产市场经营资格，力度和操作性大大增强。　　文章指出，“新国四条”无论是针对性，还是严厉程度，可操作性都远好于前期诸多试探性的举措，也抓住了目前房价高烧不退的根本症结所在。但不得不指出，任何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。正如本次国务院常务会议指出的，之前的调控政策见效不尽如人意，与“一些地方认识不到位、落实调控措施不力”有很大的关系。中国房地产的调控已经到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定和政权的安危，调控房价没有任何退路，这是一场绝对不能输的战争。　　（来源：中国评论通讯社　http://www.chinareviewnews.com）相关资讯：

联合早报：中国畸高房价的病源

　　中评社北京4月17日电／联合早报网刊登评论文章说，导致当前房价非理性疯狂上涨，有两个关键性因素，一个推波助澜因素。至于炒房团和原住民，一个是市场经济条件下正常逐利行为，一个是大拆迁背景下因地段因素获利群体，与房价无关。　　文章说，先来看看两个关键性因素。第一大因素是中央与地方的财税制度，导致地方大部分收入被中央抽走，建设资金出现亏空，不得不靠卖地来补充地方政府收入。尤其是在当前唯GDP主义的大环境下。任期短暂的地方官关注的是如何在任期内让当地经济出现更多亮点，以求个人仕途更大发展。再有，地方很多社会开支，包括教师开支等，也都是地方承担。在中央抽走大部分前提下，地方为了保障收支大致平衡，只能靠卖地来解决此问题。因此，地方政府卖地，固然值得指责。但是，当前中央和地方的财税体制，是地方政府不得已卖地之主要原因。　　第二大因素是中国普遍性的投资环境太差，没有任何一个领域能和房产的回报率比。笔者曾经和一位美国二手房中介人士聊过，他告诉我，美国的房产回报率一年也就在8%左右，和投资其它实体领域比，是属于非常低的回报领域。因此，在美国，大家纷纷把钱投往实体领域。因此，美国经济虽然陷入金融危机，却不是经济危机。中国恰恰相反，为何大家都把钱往房市里砸呢？因为没有别的领域有房市如此回报之高。　　在上个世纪八、九十年代，民营企业得到迅猛发展，那个时候是他们的黄金时期。但是进入2000年以后，融资困难、企业发展范围受限、政府管理趋严，以及劳动力成本逐渐上升等诸多原因，导致中国实体经济越来越难做，大家有钱都把钱投到房产中去。从个体的角度看，这是个体财富急剧增长的故事。但是，从国家的角度看，照这样发展下去，大家都把钱投到房市里，国家的实体经济将崩溃，整个国家的民众都要跟着倒霉。

·国企、央企推波助澜

　　文章指出，推波助澜因素是经营能力差又无改革进取之心的国企、央企。他们通过三重渠道对民众进行剥削。首先，他们通过在股票市场募集民众资金；其次，他们通过从政府救市资金里获取高额贷款，而这些贷款基本上都是属于普通纳税人所缴纳，现在变成了国企、央企投资房产之“武器”；第三个渠道，他们拿到这些资金后，不去想如何改善自己经营管理、提升自己的竞争力，而是跑到全国各地和民企争地、争利，直线拉高各地地价、房价。在他们带领下，各中小房地产商，也开始想出各种办法来提高房价，获取更多利润，比如捂盘、借机提高房价销售等。　　至于炒房群体和原住民这个两个群体，房价高与他们无关，虽然他们也是房价高企的获益者。炒房群体是因为他们手里有资金，在市场经济条件下投资给带来最大回报的领域是逐利的正常行为，无可厚非。在美国，因为房产回报率低，实体回报高，所以，投资资金都涌向实体经济，推动美国经济向前发展。在中国，房产投资成为所有领域风险最小、利润最高的投资活动。至于原住民，就更与高房价无关。他们原本就是城市某个地段的普通居民，只是所住地段很幸运的成为城市开发、拆迁的范围，在地价、房价逐渐走高背景下，他们的拆迁补偿款也随之升高，这是必然的事，他们应得的经济补偿，怎么能与房价高企挂上钩呢？！　　文章说，最近，面对大众纷纷指责，国资委宣布28家央企退出房地产行业。这是好事，但只是控制房地产市场正常发展的第一步，因为，真正关键是要创造一个健康的市场环境，让大家有领域可投，有利润可收，引导大家往其它领域投资，实现市场经济条件下市场对资源的最佳配置。政府把环境打造好了，民营企业融资不再困难，经营活动变得更加单纯、自由，投资领域也进一步放开，资金自动就会转移到实体经济中去。这样的话，是房地产的幸事，也是国家经济发展的幸事。　　最近让人高兴的是，中国政府开始认识到这一点，宣布放开部分国有领域，容许民营企业投资。这是值得肯定和高兴的事情。国家资本可以把控一些关系国计民生领域，但决不能与民争利。国企不能利用自身垄断优势赚取非经营性高额利润。政府应该严格监督地方和部委的执行力，不要被利益群体所牵绊，导致政策走样或落空，要实现真正的口惠实至，为创建一个良好的国民经济发展环境而努力。　　最最关键的是，中央、地方的财税制度要改革，赋予地方更多的合理财政来源，而不是靠卖地来创收。这是拉高房价的最直接因素，地价高了，房价自然就高了。此外，是要改变当前唯GDP主义的政绩观，如何为当地民生更好的服务，用科学发展观来衡量地方官的政绩等等。这些，都是当前房地产市场向健康方向发展的关键因素。当然，这些都是牵一发而动全身因素，需要中央政府统筹安排，协调处理。　　文章指出，要想控制房价，保证房地产市场合理、健康发展，控制源头不在房产市场，地价只是表象。地方政府为何卖地、资金为何都往房产领域投？探寻这些现象的根本之源，从根子上着力，才能真正消除中国当前房产市场的隐患和作恶幽灵，推动房产市场健康向前发展，回归国民经济序列常态。（作者任职于南京大学马克思主义社会理论研究中心）

央行货币政策委员：人民币升值有助抑制房价

　　中评社北京4月17日电／人民币问题让晚春的气氛分外燥热。　　美国原定4月15日公布的是否将中国列入操纵汇率国的报告骤然延后，美国财长盖特纳也在4月上旬闪电来京与副总理王岐山会晤，随后，人民币问题也列入中国国家主席胡锦涛访美的热门议题，紧张程度几乎与2005年7月21日汇率改革机制启动前后雷同。　　与此同时，国内对人民币前途也众说纷纭，资产泡沫与人民币升值与否各有说法，央行几度表示将稳步推进人民币自由兑换与汇率形成机制。为此，《中国经营报》记者在上海采访了长期关注人民币话题的中国国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长经济学家夏斌，他最新的一个身份是央行货币政策委员会委员，夏斌强调，人民币国际化进程是个漫长过程，同时他认为，应加大力度推进跨境贸易结算等制度建设，人民币也应该回归到危机之前的制度，也就是有管理的浮动汇率制度。

·人民币区域化四步骤

　　　《中国经营报》：人民币的国际化一直是大众热点，你一直关注人民币的未来，最近也与中国问题专家鲍泰利在沃特峰会的讨论中提出：人民币可能十年以后还不能像现在有些国际货币那样成为大货币，被国外中央银行和海外持有者持有的量还是很少，比不上美元、欧元。当前，我们能够做些什么配套措施来实现央行所谓稳步推进人民币自由兑换呢？　　　夏斌：国际货币之间的更替是一个过程，一旦成为主要储备货币，就有黏性，容易形成持有的习惯。我认为，首先我们要加快推动跨境结算，这是人民币区域化的第一步；其次我们就可以对境外发贷款、投资、境外援助尽量用人民币，让人民币可以走出去，这需要结合自身能力与对方接受度；第三我们需要建立人民币离岸市场，让人民币可以玩起来；最后，如果希望更多人持有人民币，那么人民币本身就必须具有投资与储备功能，也能享受经济增长的好处，也就是有管道可以流回境内，这就涉及资本项下开发，我建议可以用QDII的管道来做，让人民币可以回流，看得清同时能控制。尤其，我认为债券市场可以考虑先走一步，适度放宽一点，问题不大，甚至企业和政府机构也可以在离岸市场发行人民币债券，吸引亚洲各国政府以及投资者持有人民币。　　《中国经营报》：你提到建设人民币离岸中心，目前香港与上海的呼声都很高，对此你怎么看？　　　夏斌：就人民币离岸中心建设本身来说，如果说上海、香港都建，内容应该是一样的。不过，国际金融危机之后，我们要更多克服或者说防御以美元为主导的国际货币体系有缺陷的负面影响，如果我们尽快把人民币离岸市场建立起来，这有助于实现中国人民币逐步走出去战略。如何尽快呢？从两地比较而言，我认为香港走的话容易走得快，比如法律制度、客户网络等，香港作为国际金融中心，是一个充分开发的市场，而我们则是相对管制的市场。但是，我认为也不排除在上海设立，在上海建设人民币离岸市场达到两个效果：第一可以了解熟悉与在岸市场完全不一样的国际游戏规则，第二目的则可以促进香港与上海更好沟通，二者的离岸市场的本质一致。因此，同时在上海建设离岸中心不存在很大的矛盾，而当前的首要工作是更快地先建设起香港人民币离岸中心。　　《中国经营报》：人民币跨境贸易结算试点工作已进行九个月，这一政策期望通过鼓励企业来建立用人民币进行支付的贸易体系。目前传言试点即将扩大到14个省份，中资银行甚至外资银行的推动热情也不小，但是截至1月，结算规模仅占同期中国总贸易量的0.1%。你认为跨境贸易结算是人民币区域化的第一步，那么怎么看待这些情况？　　　夏斌：作为学者我一直在呼吁，从去年六七月份，我就提加快放开跨境贸易人民币结算的试点限制，没有必要搞试点限制，如果目前我们想搞都搞不好，那试点干什么呢？当前方向很清楚，就是要加快人民币跨境贸易步伐，也许现在担心可能是出口退税等有关部门在有些制度方面没准备好，我觉得应该先全部放开，以此来倒逼有关部门加快制定相关制度，提高工作效率。

·重归有管理的浮动汇率制度

　　　《中国经营报》：如果跨境贸易结算这种鼓励人民币走出去的政策成效扩大，下一步可能的问题就是监管，这会对我们货币政策以及宏观调控提出新的调整，你怎么看待这个问题呢？　　　夏斌：随着人民币国际化进程，确实对监管提出更多要求，两个分割的市场会对监管提出更多要求。光看M2（广义货币供应量）是不够的，如需要关注利率会不会套利，汇率会不会套汇等问题，我认为可以建立外汇人民币账户密切关注。我个人认为，在货币调控上，看M2指标肯定不够，肯定要更多考虑利率与汇率这些指标，仅仅考虑如何调整信贷规模肯定不适应现实的需要。具体到汇率制度而言，随着人民币国际化的进程，有管理的浮动汇率从发展趋势来说应该让上下浮动的幅度慢慢放大。　　《中国经营报》：近期也有学者认为，当前国内资产泡沫问题紧迫性可能大于人民币升值的问题，甚至还有人认为如果人民币升值会加大泡沫，对此你怎么看？　　　夏斌：如果人民币升值的话，不是有助于抑制资产泡沫吗？以大家比较关注的房地产市场为例，早在去年11月，我曾经全面反思过房地产调控，总结过十二条原则，如果简单来说就是必须引导到以消费品为主的市场上来，由此也涉及了城市规划与地方政府资金缺口甚至国退民进等问题。　　《中国经营报》：从2005年7月到2008年7月20日左右，在参考一揽子货币的说法之下，人民币对美元缓慢升值，随着金融危机之后，外界认为人民币实际上开始重新和美元挂钩，也引起国内国外不少质疑。你对此人民币今后的汇率制度有什么看法？　　　夏斌：我的建议是，人民币应该回归到危机之前的制度，也就是有管理的浮动汇率制度。至于具体怎么操作，2008年我也已经写过很多问题和策略。当时我们提倡渐进升值，随着（NDFNON－DELIVERABLE　FORWARD　无本金交割远期——常用于衡量海外市场对人民币升值的预期）的不同状况下只能来回堵。　　就未来中国崛起赶超美国的大趋势与方向而言，随着劳动生产率提高，人民币肯定是慢慢升值，甚至应该始终保持一点微弱的升值压力。但是在某个具体环节，我认为应该吸取前两年教训，不要让大家在看得很明白的情况下来回堵截，也可以采取突然（策略），绝对不要让市场投机资金得逞。至于个人强调的，从现在的参考一揽子货币逐步过渡到盯住一揽子货币的有管理的浮动汇率，我是希望，让市场更确信我们的汇率制度确实是有管理的浮动汇率，关键在于浮动。