基本案情

　　2014年1月，某家具厂将A房产抵押给某银行借款并与银行签订合同，对每月按时还款金额进行约定，12月，某家具厂又将A房产出租给杨某，租赁合同约定租赁期限至2033年。杨某并不知晓此房产已抵押出去。2018年因某家具厂未能及时偿还银行贷款，银行将其诉至法院，法院经审理判决某家具厂偿还银行贷款，该家具厂迟迟没有履行还款义务，银行向法院申请强制执行。家具厂经营困难，资不抵债，法院依法拍卖A房产。

　　2020年，曹某通过司法拍卖取得A房产并获得的A房产所有权。因急用房，曹某要求租户杨某搬出A房产。才知道实情的杨某一头雾水，但他坚持认为A房产在司法拍卖时已被自己租用且目前尚在租赁期内，自己不应该搬出去。双方为此产生纠纷，2021年曹某将杨某诉至黄骅法院。

　　法院判决

　　黄骅法院经审理认为，本案所涉房屋先抵押后出租，经过法院拍卖实现抵押权以后，原告依法取得A房产的所有权。因案涉事实发生于《民法典》施行前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，被告杨某与某家具厂签订的房屋租赁合同对受让人即曹某不具有约束力。故对曹某的诉讼请求法院予以支持，并判决被告杨某腾空并搬出原告曹某所有的A房产。后杨某不服提起上诉，沧州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　抵押权与租赁权在性质上是相容的。抵押权所追求的是物的交换价值，并且不要求转移抵押物的占有；租赁权追求的是物的使用价值，同时转移占有。二者发生冲突时，应根据二者成立的先后参照确定权利优先与否。

　　一是抵押权的设立先于租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。根据本条规定，在本案中，某家具厂是在A房产抵押后才出租给杨某，抵押权的设立先于租赁权，因此当抵押权实现后，租赁合同对受让人曹某不具有约束力。

　　二是租赁权的设立先于抵押权。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这承袭了《物权法》第一百九十条的基本精神，在租赁方实现对租赁物实际占有且“抵押权设立”的情况下，先有租赁关系则适用“抵押不破租赁”原则，租赁合同继续有效，承租人可继续对租赁物占有使用。

　　日常生活中，为避免出现案件中租房时遇到的这些“坑”，我们一定要擦亮双眼，首先做好房屋产权调查工作。确定好租房目标后，可以和不动产所有人到不动产登记机构确认房屋有无查封、抵押的情形后再决定是否承租该房屋。其次一定要签署书面租赁合同。这既是证明租赁关系的直接证据，又是维护自身权益的重要依据。另外，要保留租金支付凭证、转移占有房屋证据、各项费用缴纳凭证等实际履行的相关凭证，以证明租赁关系的真实性。

　　（作者：河北省黄骅市人民法院 张亮）