房价过高可停发三套房贷　料将加速楼市降温

【资讯百科在线助读】　　中评社北京（2010）4月18日电／国务院调控房价推出“组合拳”，昨日发出迄今最为严厉的控制房价上涨措施，对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；并首推房价问责制。

第三套住房暂停放贷

　　14日召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，其中会议确定的首条政策措施就是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。　　昨日发布的通知，目标直指炒房和投机性购房，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。　　对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

首提行政首长问责制

　　通知指出，国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制，实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制，“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。” 　　2006年，针对控制房价上涨等房地产问题，国办曾转发建设部、发改委等9部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，当时国务院亦曾提出考核，要求各地把调整住房供应结构、控制房价过快上涨纳入经济社会发展工作目标责任制。

发挥税收对收益调节作用

　　此外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

专家说法：“会加速楼市降温”

　　“对于北京楼市来说，无疑是突如其来的一股＂寒流＂，有可能会将楼市带入又一个冬天”，中经联盟秘书长陈云峰认为，此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。　　“一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求”，陈云峰说，如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，会加速楼市降温。

分析：纳税证明剑指“炒房团” 　专家称楼市可能出现20%跌幅

　　昨日，中原地产三级市场部研究总监张大伟分析，根据新政，热点地区第三套及以上住房将可能停止贷款，这使得目前很多首次依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金，如此严格的贷款政策前所未有。　　而“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这项政策将会继续打击很多购房者炒房的可能。此外，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，则剑指“炒房团”以及海南楼市，规避了以温州客户为代表的炒房人继续炒房的可能，这一政策将有力地打击游资购房，有利于继续稳定市场。　　此外，新政策还提出，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。这位负责人表示，新政再次提及税费的影响，在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，将大大影响很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市的高房价将不可能再持续，很有可能出现20%以上的跌幅。

质疑：房价上涨过快地区是哪里？专家称调控成果年底或将显现

　　昨日，中原地产华北区董事总经理李文杰用“前所未有”、“最严厉”来形容这次组合式的调控力度，但是他认为，房价如果出现松动，或将在年底才能显现出来。　　李文杰说，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”大家首先都会想到北京，所谓的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”到底指的是哪里，都需要明确。　　在北京，非北京籍人群的商品房购买力还是比较大的，基本达到了商品房市场的三成，去掉其中的一部分在京常住人口，其他的都来自外地。而这其中絶大多数为炒房和投资客。　　李文杰说，一连串的政策肯定会对房地产市场产生影响，据他了解，目前买卖双方都已经在观望，大家也在等待下一步的细则。他认为，这种观望期大概需要三个月或者六个月以上，首先成交量要跌下来，然后价格才会松动，“这种松动大概要在年底出现”。　　李文杰认为，政策应尽快出台细化措施，如第二套、第三套房如何认定，购房时所需的审核档案要如何提交等。（记者　吴鹏）

新一轮调控房价政策出台经过

　　4月11日上午，银监会主席刘明康称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付60%，下午，银监会紧急澄清，二套房首付仍为四成。　　4月12日，中农工建交五大银行称，已收紧二套房贷利率优惠政策。　　4月14日，温家宝主持国务院会议，称将实行严格的差别化住房信贷政策。15日，媒体报道，第二套房首付不得低于50%。　　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，称上涨过快地区，可暂停发放第三套住房贷款。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：　　《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：

·一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

　　（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。　　（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

·二、坚决抑制不合理住房需求

　　（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。　　对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。　　（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

·三、增加住房有效供给

　　（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。　　（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

·四、加快保障性安居工程建设

　　（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010－2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。

·五、加强市场监管

　　（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。　　（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。　　各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。　　（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。　　国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。　　（来源：中国评论通讯社　http://www.chinareviewnews.com）