从现在购房还款的方式来看，其实还是等额本息还款占据了主流。有部分消费者认为，等额本息还款实际上是多付了利息，自己吃亏了，但又无法承受等额本金还款，只能吃个闷亏。那么，等额本息还款真的不合算吗？

等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），和等额本金是不一样的概念。

每月还款额计算公式如下：

［贷款本金×月利率×（１＋月利率）＾还款月数］÷［（１＋月利率）＾还款月数－１］

下面举例说明，假定借款人从银行获得一笔２０万元的个人住房贷款，贷款期限２０年，贷款年利率４．２‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为１２３３．１４元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额２０万元，应支付利息７００元（２０００００×４．２％／１２），支付本金５３３．１４元，仍欠银行贷款１９９４６６．８６元；第二期应支付利息（１９９５１５．６７×４．２％／１２）元。

一字之差，却是截然不同的两种还款方式。

①等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

②等额本金还款法

计算公式：

每月应还本金：ａ／ｎ

每月应还利息：ａｎ＊ｉ／３０＊ｄｎ

注：ａ贷款本金 ｉ贷款月利率 ｎ贷款月数 ａｎ第ｎ个月贷款剩余本金，ａ１＝ａ，ａ２＝ａ－ａ／ｎ，ａ３＝２－２＊ａ／ｎ．．．以次类推 ｄｎ 第ｎ个月的实际天数，如平年２月就为２８，３月就为３１，４月就为３０，以次类推。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借１０万元、１５年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为７６０．４０元，而等额本金还款法的首月还款额为９２３．０６元（以后每月递减２．０４元），比前者少出１６３．３４元。

由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（１０年下来共计为３６１３．５５元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

也就是说，等额本息还款法实际上是等比数列，等额本金还款法是等差数列。

许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上不是那回事。大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理。

不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖，客户也不存在节省利息支出的实惠。

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