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买房子，跟买其他物品并不太一样，并不是一手交钱一手交货，钱货两清的爽快买卖

尤其是二手房，合同怎么写，一定要花心思研究研究，不然，别人说什么就是什么，别人怎么写你只要签了字，就要怎么认了，等回头再想反悔，白纸黑字写得明明白白，你也只能哑巴吃黄连

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下面说一下，二手房的合同，需要注意的事项

1、尽量用正规的合同。如果找不到的话，可以去不动产登记中心领取一份二手房买卖合同范本，当然，范本并不是一成不变的，买卖双方可以在这个范本的基础上改动。

一般情况下，合同都基本上是卖家提供的，所以你就要注意了，看卖家都改了什么。

2、注意哪些人要到场签字。这是个老生常谈的话题了，买房，一定要所有共有权人都签字同意。这个也简单，拉着房东去不动产登记机构档案查询窗口查一下房屋的档案就一目了然了。

不然，累死N多脑细胞，好不容易写好的合同，突然蹦出一个产权人来说，他不同意卖房，这就形成僵局了。往下走吧，过不了户；放弃购买吧，你可能又不甘心；主张卖方违约吧，违约金也不好要，只能通过司法途径解决，但无论是买方还是卖方，都希望交易过程中顺顺利利的，没有谁是奔着打官司买房的

3、重点关注以下几点：

①税费由哪方来承担

虽说目前市面上大多数卖方报的都是到手价，将本该由卖方承担的税费转嫁到买方身上，但法律并无明文规定，要求税费必须由哪方来付，如果双方能达成一致，税费各自承担，这也可以省掉不少钱

②付款时间和付款方式

包括：总房款，付款时间，付款方式、首付款、尾款、付款条件等等，总而言之，和钱有关的这一环节最容易出现问题，尽可能写的详细一些。

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③确定交房的时间和条件

比如过户签字完成后交房，买方拿证后交房、卖方拿到所有房款后交房都可以双方自行协商。再比如，卖方要保证房屋现状不变、保证房屋质量不漏水、漏雨、屋内所附带的家具家电或者负责清空房屋等等

④水、电、气、暖、物业费的交割时间

如有拖欠，写清何时交清，如没有按时交清，写清违约责任

⑤约定过户时间和户口迁出时限

比如买方贷款下来后30日内办理过户手续；买方取得不动产证30日内卖方负责迁出户口，并明确违约责任，比如自房屋可以办理产权转移登记之日起出卖人未依约配合办理过户手续，出卖人应以房屋总价万分之几/日承担违约责任。

到时卖方超过约定期限还没有履行过户的义务，就可以向法院提起诉讼主张违约金并请求法院强制过户

⑥明确房子所对应的学位有没有被占用

有的地市要求“五年一学位”、或者“六年一学位”，如果房子的学位已经被房东用掉了，那你花几十上百万买的房子，很可能没办法让孩子就近上学

4、学会利用附加条款。附加条款里至少要明确违约的责任，无论是卖家还是买家，肯定都想争取自己利益的最大化，比如：

卖家逾期交房怎么办？

买家逾期付款怎么办？

买家或卖家单方面解除合同怎么处理？

验房的时候发现房屋的质量有严重缺陷怎么办？

政策变动了（限购），买家不能买房了怎么办？

不能办理或者按时办理过户的怎么处理？

房子被查封或者抵押不能过户的怎么处理？

拖欠税费导致不能过户的怎么办？

贷款出现问题（没贷下来）不能过户的怎么办？

……

……

总之，把你担心的都给写上就对了，总比没有约定事后扯皮的强，脸皮这时候可以厚起来了。

你要记住，签订合同不只是为了确保交易能顺利进行的，更多的是为了在交易进行不下去时，指导你该怎么去应对的。

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5、留意合同中有没有霸王条款。

有个别中介喜欢干这种事，在居间合同里把不利于自己的都给划掉，再添加一些能约束买家的条款。所以看合同时的正确方式是：逐行逐段、逐字逐句！因为很有可能你就会看到这些个情况：

买方无权调整合同！（凭啥？）

延期交房可免责！（法院你家开的？）

6、删除空白条款

合同中通常会有很多空白条款，有些购房者会直接忽略掉，认为无关紧要。其实这是不对的，因为也许会有人利用这些空白处在合同上做手脚，危害你的利益。因此，合同中若有空白条款，最好划条斜线将其删除，预防他人私自在合同上动手脚。

7、房子档案查询很重要，尤其在安阳

查询的时候除了要注意抵押查封外，你还要查询一下房子的来源，是不是通过“非购买”形式取得（包括：离婚析产、婚内加减名、继承、遗赠、遗赠抚养协议以及无偿赠与等），无论份额多少，如果有以非购买方式取得，出售时，会对房子整体征收20%差额的个人所得税（具体可以去公众号内查看）。

还有些注意的地方，不是签合同的时候要注意的，但是相当重要。

每一步你都要保留相关的资料和证据：合同文本、收据、支付凭证、备忘录、短信、邮件、微信聊天记录、对方违约的话催告，保存催告的文本和寄送的存根……

以下是之前提到的一些情况，可以看看，多留意，没坏处