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北京买房政策"2022年买房政策新规"

最近有北京的自媒体在“抖音”上进行爆料:

北京最近的新型共有产权房商品房,用公司名义购买已经“不允许了”,而且之前购买的,到现在为止也不允许“做网签”。

但是目前这个“网传消息”并没有被官方证实

如果这个消息是“真实的”,那意味着北京的限购政策“再次升级”,房住不炒的“紧箍咒”是时刻不能放松。

北京自从2017年3月以来,针对“限购政策”是连续升级:

首先是把外地户籍人群在北京的购房资格,从“连续5年社保或纳税”升级成“连续60个月的社保及纳税”。

之前只要每年有一个月的社保或纳税,连续5年就可以在北京买房,调整后必须要有连续60个月才可以。

把“每年补社保或补纳税”的口子彻底堵死了。

然后是北京再把“法拍房”和“赠与”也纳入了“限购”的范围,不管是法拍房购买,还是家庭成员之间的赠与,都必须要有“60个月的社保及纳税”。

紧接着是针对离婚买房实施“限购”,2021年8月北京市规定“限购家庭”,就算是离婚后,3年内依然要按照“离婚前的家庭限购套数”来买房。

这样的规定,把“离婚买房”的口子也彻底堵死了,“婚票”在北京也不能用了。

北京通过层层的“限购加码”后,目前唯一留下来的两个“口子”,一个是“继承”。另外一个,那就是“企业名义买房”,这两个“口子”目前在北京是不需要购房资格的。

其中以“公司名义”购房,在北京必须要同时满足以下几个条件:

第一,不能是“个人独资、境外合资、个体工商户”,除了以上三种形式,其他形式的企业都可以在北京购房。

第二,没有套数限制,随便买。

第三,必须全款,不能做“房贷”,但拿到房本后,实际经营的公司,可以做“抵押经营贷”。

第四,三年内不可上市交易(以网签日期为准)。

但是,虽然北京预留了“公司买房”的口子,但是由于以企业买房的成本较高,一般来说,成立公司买房“并不经济”,需要交纳较多税费:

第一,买房的时候,契税的税率固定是3%,比个人买房要高。同时要缴纳0.05%的印花税。

第二,持有过程中,每年要缴纳“房产税”和“土地使用税”,这两个税,个人买房目前都不需要缴纳。

其中“房产税”每年的缴纳有两个标准:要么是“总价的0.84%”,要么是“年租金的12%”。

每年的“土地使用税”是“30元/㎡/年”,100平米的住房每年3000元的标准,这个不算很高。

第三,卖房的时候主要就是“印花税”和“土地增值税”,其中印花税的税率是0.05%,土地增值税是增值部分的20%

由于现在的房子原值都很高,所以增值部分都很小,所以企业卖房的“土地增值税”其实并不高。

所以,以“企业名义”在北京买房,其最重要的就是两点:第一是“必须全款”,其二是需要“缴纳房产税”。

因此如果资金足够,房子优质,租金空间大,升值潜力高,用“公司名义”买房,其实也未必不可。

2021年以后,北京商品房市场中就出现了这样的房子,这就是“新型共有商品房”,这样的房子不仅具有“商品房属性”,同时房价还比周边低了接近10%-20%。

这样的房子,很明显就拥有了很强的“投资属性”。

比如之前的“海淀树村项目”,后面的“东城永定府”,“海淀学院里”都有可能会变成“新型共有产权商品房”。

这些房子不仅位置非常好,同时价格相对比较有优势,大量的外地资金就会以“公司名义”进行购房,从而产生了“投资或者投机”的需求。

比如海淀树村的“融创学府壹号院”,根据我们的查询记录表明:项目总共有900套房源,目前已经认购了722套,但是仅有231套实施了“网签”

也就是说有接近500套房子,目前还没有网签,或者是已经不能网签。

该项目目前网络上盛传“清退房源不断”,甚至连130平米的“中小户型”都有清退的记录,这里面说明“该项目的企业名义购房比例”估计不低。

这一次如果北京暂停“公司名义购买新型共有房”,那么对后面的新型共有房销售肯定会有一定的影响。

甚至北京有可能会重新调整“新型共有房”的销售政策和管理政策,让新型共有房的“自住属性”更强,而降低其“投资属性”。

所以对于新型共有房而言,投资的政策风险已经显露头角。

尤其是如果这一次北京真的“限制企业名义购置新型共有房”,那么意味着两件事:

第一,以公司名义购房,在北京可能受到的制约会越来越大,最后的“口子”可能会被封堵。

2020年包括西安,长沙、杭州等城市就已经不允许“企事业单位”购房,暂停企业购买住宅。

北京“跟不跟”,这个完全要看市场的变化,如果企业购房成风,成为了一个明显的投资投机,那肯定要关上这个口子。

第二,新型共有产权房的政策可能将会有新的变化,如何更加彻底的贯彻“房住不炒”将是未来的方向。

综上所述,虽然目前关于“暂停企业名义购房新型共有房”的传闻并没有被官方证实,但从目前的情况看,这种可能性是比较高的。

这说明北京的限购将会“再次升级”,企业购房的“空子”以及“新型共有房”预留下来的“投资属性”,可能将会逐渐被“关上”。

所以,未来对于“新型共有房”的购买,要警惕政策风险。

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