案情简介

　　2015年5月，甲公司与张某签订房屋租赁合同。甲公司将位于某市场的门面房租赁给张某使用，双方对租金、租赁期限、付款方式都作出了明确约定。

　　2017年11月，张某将部分门面房租赁给王某，张某与王某就门面房租金、租期及付款方式等也作出明确约定。

　　因张某未能及时足额向甲公司交纳租金，甲公司将张某诉至法院。经法院审理，判决解除甲公司与张某签订的租赁合同，同时判决张某将涉案门面场地返还给甲公司。

　　后因甲公司申请法院强制执行，王某主动腾退了他从张某处租赁的涉案门面房。

　　王某认为，他与张某签订的租赁合同尚未到期，且王某按时支付了租金，现因张某没有按期交纳租金导致自己无法继续使用承租的门面房，故诉至法院要求张某返还租金、赔偿违约金和装修损失等各项共计150余万元。

　　最终，法院判决张某赔偿王某租金、违约金及装修损失共计21万元。

　　法官讲法

　　《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　第七百二十三条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

　　第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　如果发生次承租人违约的情形，承租人可要求次承租人以支付违约金的方式承担违约责任，与此同时，承租人也应当承担权利瑕疵担保责任。

　　故，次承租人在承租人未能保证租赁物符合约定用途的情况下，次承租人可请求减少租金或者不支付租金。

　　司法实践中，经常存在“转租”“二房东”等情况。此时，承租人将租赁物转租给他人，就承担了法律规定的出租人义务，即也应当保持租赁物符合约定使用用途。若承租人未能履行该法定义务，则认定为违约，故次承租人可据此要求承租人承担违约责任。

　　本案中，张某将从甲公司承租的部分门面房转租给王某经营，甲公司对此事知晓并未持异议。张某与王某签订租赁合同是双方真实意思表示，而内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。

　　因张某与甲公司签订的租赁合同被判决解除，王某没有继续占有涉案门面的依据，故张某作为出租人已不能保证王某合理使用租赁房屋，二人签订的租赁合同已不能继续履行。故张某应将多收取的租金退还给王某，同时应赔付王某违约金。

　　对于王某主张的装修残值损失，张某应予赔偿。装修残值损失数额，法院结合租赁期限、房屋装修情况、未履行期限酌情予以确定。